خسارت تخریب ساختمان فقط به فروریختن ناخواسته بخشی از بنا محدود نمیشود. ترکخوردگی ساختمان مجاور، آسیب به دیوار مشترک، قطع یا تخریب تأسیسات، سقوط مصالح روی خودروها، ایجاد خطر برای عابران و صدمهدیدن نیروهای اجرایی نیز از خسارتهای احتمالی این عملیات هستند.
احتمال و شدت خسارت به عواملی مانند نوع سازه، قدمت بنا، فاصله از ساختمانهای اطراف، وضعیت دیوارهای مشترک، روش اجرا، تجهیزات، مهارت عوامل اجرایی و رعایت الزامات ایمنی بستگی دارد. به همین دلیل، بررسی شرایط پروژه باید پیش از شروع عملیات انجام شود؛ نه زمانی که ترک، ریزش یا حادثهای اتفاق افتاده است.
مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان، ضوابط ایمنی و حفاظت کار در زمان اجرای عملیات ساختمانی را تعیین میکند و ویرایش پنجم آن در سال ۱۴۰۳ منتشر شده است. این مقررات بخش مستقلی برای عملیات تخریب و حفاظت از کارگران، عابران و املاک مجاور دارد.
خسارت تخریب ساختمان دقیقاً به چه معناست؟
خسارت تخریب ساختمان به هرگونه آسیب مالی، جانی یا فنی گفته میشود که در ارتباط با عملیات تخریب به ساختمان موردنظر، املاک اطراف، تأسیسات شهری، خودروها، تجهیزات، کارکنان یا اشخاص ثالث وارد شود.
برای اثبات مسئولیت، صرف وقوع خسارت همیشه کافی نیست. معمولاً باید ارتباط میان عملیات انجامشده و آسیب ایجادشده، میزان خسارت، وضعیت قبلی ملک و نقش عوامل مختلف پروژه بررسی شود. براساس قانون مسئولیت مدنی، وارد کردن زیان به جان، سلامت یا مال دیگری در نتیجه بیاحتیاطی میتواند موجب مسئولیت جبران خسارت شود. تعیین مسئول نهایی به شرایط حادثه، قراردادها، گزارشهای فنی و نظر مراجع ذیصلاح بستگی دارد.
۷ خسارت مهم در عملیات تخریب ساختمان
۱. خسارت به ساختمانهای مجاور
یکی از مهمترین خسارت ناشی از تخریب ساختمان، آسیب به ساختمانهای همسایه است. این آسیب ممکن است بهصورت ترک دیوار، جداشدگی نما، آسیب سقف و کف، تغییرشکل اجزای سازهای یا ریزش موضعی ظاهر شود.
احتمال بروز خسارت زمانی بیشتر میشود که:
- ساختمانها دارای دیوار مشترک باشند.
- بنای مجاور قدیمی یا فرسوده باشد.
- فاصله میان ساختمانها کم باشد.
- اجزای دو ساختمان به یکدیگر متکی باشند.
- عملیات بدون بررسی پایداری مجاوران انجام شود.
- ارتعاش یا ضربه کنترلنشده ایجاد شود.
پیش از شروع کار باید وضعیت پایداری ساختمانهای همجوار توسط افراد دارای صلاحیت بررسی و تمهیدات لازم برای حفاظت، مهاربندی یا پایش آنها تعیین شود. ضوابط ایمنی عملیات تخریب نیز بر بررسی اثر تخریب بر پایداری ابنیه مجاور تأکید دارد.
۲. ترکخوردگی دیوار مشترک و اجزای ناپایدار
دیوار مشترک یکی از حساسترین بخشهای پروژه است. ممکن است دیوار ظاهراً متعلق به ساختمان در حال تخریب باشد، اما بخشی از پایداری خود را از اجزای دو ساختمان دریافت کند.
برداشتن ناگهانی سقفها، تیرها یا دیوارهای متصل میتواند تعادل دیوار را تغییر دهد و باعث ایجاد ترک، کمانش یا ریزش آن شود. در ساختمانهای قدیمی، کیفیت مصالح، وجود بازشوهای متعدد و تعمیرات قبلی نیز وضعیت را پیچیدهتر میکند.
برای کاهش خطر باید پیش از جداسازی اجزا، وضعیت اتصال دیوار و سازه بررسی شود و در صورت نیاز، شمعبندی یا مهاربندی موقت تحت نظر شخص ذیصلاح اجرا شود.
۳. خسارت به تأسیسات آب، برق، گاز و فاضلاب
آسیب به تأسیسات میتواند پیامدهایی بسیار جدیتر از خسارت ظاهری ساختمان داشته باشد. برخورد تجهیزات با لوله گاز، کابل برق یا خط آب ممکن است باعث آتشسوزی، برقگرفتگی، نشت گاز، آبگرفتگی یا آسیب به شبکه عمومی شود.
پیش از شروع عملیات باید مسیر تأسیسات شناسایی و وضعیت انشعابات با هماهنگی نهادهای مربوط مشخص شود. قطع یا ایمنسازی آب، برق، گاز و سایر خدمات زیرساختی از اقداماتی است که باید پیش از تخریب مورد توجه قرار گیرد.
صرف خاموش کردن یک کلید یا بستن شیر داخل ساختمان کافی نیست. باید اطمینان حاصل شود که انشعاب بهطور ایمن از مدار خارج شده و بخشهای موردنیاز ساختمانهای مجاور نیز ناخواسته قطع یا آسیبدیده نمیشوند.
۴. سقوط مصالح روی خودروها و اموال اطراف
آجر، سنگ نما، شیشه، قطعات فلزی و ابزار کار ممکن است از ارتفاع سقوط کنند و به خودروها، تابلوهای مغازه، تجهیزات شهری، پنجرهها یا اموال همسایگان آسیب بزنند.
این خطر در ساختمانهای بلند، معابر باریک و مناطق پرتردد اهمیت بیشتری دارد. حصارکشی بهتنهایی همیشه کافی نیست و ممکن است استفاده از سرپوش حفاظتی، تور ایمنی، محدود کردن محدوده خطر یا کنترل موقت تردد ضروری باشد.
در صورتی که ارتفاع بنای مورد تخریب از ساختمانهای مجاور بیشتر باشد و احتمال سقوط مصالح روی آنها وجود داشته باشد، باید حفاظت متناسب با شرایط پروژه پیشبینی شود.
۵. خسارت جانی به کارگران، همسایگان و عابران
آسیب جانی میتواند در اثر سقوط از ارتفاع، ریزش ناگهانی، برخورد مصالح، برقگرفتگی، آتشسوزی، واژگونی تجهیزات یا ورود اشخاص غیرمجاز به محدوده کارگاه ایجاد شود.
برای کارکنان پروژه باید آموزش، تجهیزات حفاظت فردی، مسیر دسترسی ایمن و نظارت متناسب فراهم شود. حفاظت عابران و ساکنان اطراف نیز باید در برنامه ایمنی پروژه دیده شود. مبحث دوازدهم علاوه بر تخریب، موضوعاتی مانند حفاظت عابران، وسایل حفاظت فردی، حصار و سرپوشهای حفاظتی را پوشش میدهد.
بیمه مسئولیت کارفرما نیز فقط در حدود شرایط، فعالیت، محل، مدت و سقف تعهدات درجشده در بیمهنامه قابل بررسی است. بنابراین وجود بیمه به معنای حذف مسئولیت ایمنی یا پرداخت نامحدود تمام خسارتها نیست.
۶. گردوغبار، پرتاب ذرات و آلودگی محیط اطراف
گردوغبار تخریب ممکن است وارد ساختمانهای اطراف شود، دید رانندگان و عابران را کاهش دهد و برای کارکنان و ساکنان مجاور مزاحمت یا خطر ایجاد کند.
علاوه بر گردوغبار، پرتاب قطعات ریز، انتشار پسماند، سروصدای غیرمتعارف و لرزش نیز میتواند باعث اعتراض یا مطالبه خسارت شود. میزان آلودگی به جنس مصالح، شرایط آبوهوایی، ارتفاع ساختمان و نحوه جداسازی و انتقال مصالح بستگی دارد.
استفاده از روشهای کنترل گردوغبار مانند آبپاشی هدفمند، محصور کردن بخشهای لازم و انتقال کنترلشده ضایعات میتواند شدت این پیامدها را کاهش دهد. ضوابط ایمنی نیز جلوگیری از انتشار گردوغبار و حفاظت از کارگران، مجاوران و محیطزیست را مورد توجه قرار داده است.
۷. خسارت هنگام جمعآوری و حمل نخاله
ریسک پروژه با پایان جداسازی اجزای ساختمان تمام نمیشود. بارگیری بیش از ظرفیت، ریزش نخاله از کامیون، انسداد معبر، برخورد ماشینآلات با دیوارها یا تأسیسات و انباشتن ضایعات در محل نامناسب میتواند خسارت تازهای ایجاد کند.
مسیر حرکت ماشینآلات، محل استقرار کامیون، نحوه بارگیری و زمان خروج نخاله باید قبل از شروع کار مشخص شود. انباشتن مصالح و ضایعات در پیادهرو یا فضای عمومی نیز بدون رعایت ضوابط و مجوزهای لازم میتواند مشکلساز باشد. برنامه جمعآوری و دفع پسماند باید بخشی از برنامه اجرایی پروژه باشد.
مهمترین دلایل وقوع خسارت تخریب ساختمان
بخش قابلتوجهی از خسارتها به یک اشتباه واحد مربوط نیست؛ بلکه نتیجه مجموعهای از ضعفهاست. مهمترین دلایل عبارتاند از:
- شروع عملیات بدون بررسی وضعیت سازه و همسایگان
- نبود نقشه یا برنامه اجرایی مشخص
- انتخاب روش نامتناسب با ساختمان
- استفاده از نیروی غیرمتخصص
- جداسازی اجزای باربر با ترتیب نادرست
- بیتوجهی به دیوارهای مشترک
- قطع نکردن اصولی انشعابات
- نبود حصار و حفاظت کافی
- استفاده نادرست از ماشینآلات سنگین
- انباشتن نخاله روی سقفها یا نقاط ناپایدار
- نبود نظارت مستمر در طول کار
- باقی گذاشتن اجزای نیمهتخریبشده در پایان روز
ترتیب جداسازی اجزا و حفظ پایداری بخشهای باقیمانده اهمیت ویژهای دارد. عملیات نباید به شکلی متوقف شود که اجزای نیمهتخریبشده در برابر باد، ارتعاش یا بارهای ناگهانی ناپایدار باقی بمانند.
قبل از شروع پروژه چگونه خسارتهای احتمالی ثبت شوند؟
یکی از مهمترین اقدامها، تهیه گزارش وضعیت موجود پیش از شروع کار است. این گزارش به کاهش اختلاف میان مالک پروژه و همسایگان کمک میکند و امکان مقایسه شرایط قبل و بعد از عملیات را فراهم میسازد.
مستندات بهتر است شامل موارد زیر باشند:
- تصاویر واضح از نما و دیوارهای مجاور
- تصاویر ترکها و آسیبهای قبلی
- ثبت تاریخ تهیه تصاویر
- فیلم از قسمتهای حساس
- شرح وضعیت دیوار مشترک
- وضعیت سقف، کف و زیرزمین مجاور
- موقعیت تأسیسات قابل مشاهده
- صورتجلسه با مالک یا نماینده ساختمان مجاور
- گزارش بازدید فنی در پروژههای حساس
تصاویر باید بهاندازهای واضح باشند که محل و ابعاد تقریبی ترک یا آسیب مشخص شود. عکسهای بدون تاریخ، زاویه مناسب یا نشانه مکانی ممکن است در زمان اختلاف ارزش کمتری داشته باشند.
مسئول خسارت تخریب ساختمان چه کسی است؟
نمیتوان در تمام پروژهها یک شخص را بهطور قطعی مسئول دانست. با توجه به علت حادثه و تعهدات قراردادی، مسئولیت ممکن است متوجه یک یا چند عامل باشد:
- مالک یا صاحبکار
- کارفرما
- پیمانکار اصلی
- پیمانکار جزء
- مسئول اجرایی
- سایر عوامل مؤثر در ایجاد خسارت
- بهرهبردار ماشینآلات
برای تعیین مسئولیت، معمولاً مواردی مانند علت فنی حادثه، رابطه سببیت، میزان تقصیر، قرارداد، گزارش ناظر، نظر کارشناس و مستندات کارگاه بررسی میشوند. قانون مسئولیت مدنی، اصل جبران زیان ناشی از عمد یا بیاحتیاطی را مطرح میکند، اما تشخیص مصداق و میزان مسئولیت به بررسی پرونده بستگی دارد.
بنابراین بهتر است در قرارداد، مسئولیتهای مربوط به ایمنی، حفاظت از مجاوران، تأمین بیمه، خسارت اشخاص ثالث و نحوه رسیدگی به حادثه بهروشنی مشخص شود.
آیا بیمه خسارت تخریب را پرداخت میکند؟
پرداخت خسارت به نوع بیمهنامه، شرایط عمومی و خصوصی، سقف تعهدات، فرانشیز، محل بیمهشده، فعالیت اعلامشده و احراز مسئولیت بستگی دارد.
بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان، اساساً مسئولیت بیمهگذار در برابر صدمات بدنی کارکنان تحت پوشش را بررسی میکند. پوشش خسارت مالی یا جانی اشخاص ثالث و املاک مجاور باید جداگانه در بیمهنامه مرتبط با عملیات ساختمانی بررسی شود.
برای آشنایی دقیقتر با پوششها، استثنائات و عوامل تعیین هزینه، مقاله بیمه تخریب ساختمان را مطالعه کنید.
چگونه احتمال خسارت تخریب ساختمان را کاهش دهیم؟
بررسی فنی قبل از اجرا
نوع سازه، مسیر انتقال بار، وضعیت سقفها، دیوارهای مشترک و اجزای ناپایدار باید قبل از عملیات بررسی شوند. در پروژههای حساس، اتکا به مشاهده ظاهری کافی نیست.
تهیه برنامه اجرایی
برنامه باید ترتیب کار، محدوده خطر، مسیر حمل نخاله، محل استقرار ماشینآلات، روش حفاظت از مجاوران و اقدامات اضطراری را مشخص کند.
حفاظت از ساختمانهای مجاور
با توجه به شرایط ممکن است مهاربندی، شمعبندی، سرپوش حفاظتی، پایش ترک یا محدود کردن نوع تجهیزات ضرورت داشته باشد.
کنترل انشعابات و تأسیسات
آب، برق، گاز و سایر تأسیسات باید شناسایی و با هماهنگی مراجع مربوط قطع، جابهجا یا ایمن شوند.
استفاده از عوامل دارای صلاحیت
تجربه افراد در تشخیص رفتار اجزای ساختمان اهمیت زیادی دارد. نیروی فاقد مهارت ممکن است با برداشتن یک عضو ظاهراً کماهمیت، پایداری بخش بزرگی از بنا را مختل کند.
کنترل روزانه کارگاه
شرایط ساختمان در طول عملیات تغییر میکند. ترک جدید، حرکت دیوار، صدای غیرعادی، تغییرشکل مهاربندی یا ناپایداری مصالح باید فوراً بررسی شود.
تهیه بیمهنامه متناسب
بیمه باید قبل از شروع پروژه و براساس مشخصات واقعی آن تهیه شود. کتمان نوع فعالیت، تعداد کارکنان یا شرایط خطر میتواند در رسیدگی به خسارت مشکل ایجاد کند. آییننامه بیمه مسئولیت کارفرما بر ارائه دقیق اطلاعات مؤثر در ارزیابی خطر تأکید دارد.
پس از وقوع خسارت چه اقداماتی انجام دهیم؟
پس از مشاهده ترک، ریزش، نشت تأسیسات یا آسیب جانی، ادامه عملیات بدون بررسی میتواند خسارت را بیشتر کند.
اقدامات اولیه عبارتاند از:
- عملیات خطرناک را متوقف کنید.
- محدوده حادثه را ایمن و از ورود افراد جلوگیری کنید.
- در صورت وجود خطر جانی یا نشت گاز و برق، با مراکز امدادی تماس بگیرید.
- از محل حادثه عکس و فیلم تهیه کنید.
- زمان، محل و شرح حادثه را ثبت کنید.
- موضوع را به مسئول کارگاه، مالک و ناظر اطلاع دهید.
- شرکت بیمه را طبق مهلت و شرایط بیمهنامه مطلع کنید.
- پیش از تعمیر گسترده، امکان بازدید کارشناس را فراهم کنید.
- مدارک، فاکتورها، گزارشها و مکاتبات را نگهداری کنید.
در حادثههای حساس، تعمیر فوری بدون مستندسازی ممکن است تشخیص علت و میزان خسارت را دشوار کند؛ البته اقدامات ضروری برای حفظ جان افراد یا جلوگیری از گسترش خطر نباید به تأخیر بیفتد.
خسارت ساختمان مجاور چگونه ارزیابی میشود؟
ارزیابی خسارت به ساختمان مجاور معمولاً با مقایسه وضعیت قبل و بعد، بررسی علت ایجاد آسیب و تعیین هزینه بازگرداندن بخش آسیبدیده انجام میشود.
کارشناس ممکن است موارد زیر را بررسی کند:
- جدید یا قدیمی بودن ترکها
- ارتباط آسیب با عملیات انجامشده
- تأثیر فرسودگی قبلی ساختمان
- میزان آسیب سازهای یا غیرسازهای
- امکان تعمیر یا ضرورت بازسازی
- هزینه مصالح و اجرای تعمیرات
- خسارت واردشده به تأسیسات و تجهیزات
- نقش هر یک از عوامل پروژه
وجود گزارش وضعیت اولیه، تصاویر تاریخدار و صورتجلسه همسایگان میتواند اختلاف درباره زمان ایجاد خسارت را کاهش دهد.
اشتباهات رایج در برخورد با خسارت تخریب
- ادامه دادن عملیات با وجود مشاهده ترک جدید
- دادن وعده پرداخت یا تعمیر بدون بررسی فنی
- انکار فوری خسارت بدون بازدید
- تعمیر محل پیش از ثبت مستندات
- حذف تصاویر و گزارشهای کارگاه
- توافق شفاهی بدون صورتجلسه
- اطلاع ندادن به شرکت بیمه
- نسبت دادن تمام ترکها به فرسودگی قبلی
- پذیرش تمام خسارتها بدون بررسی رابطه آنها با پروژه
برخورد حرفهای باید بر ایمنسازی، ثبت شواهد و بررسی فنی استوار باشد؛ نه انکار عجولانه یا پذیرش بدون ارزیابی.
کاهش خسارت با اجرای تخصصی پروژه
بهترین راه مدیریت خسارت، جلوگیری از وقوع آن از طریق بررسی فنی و اجرای کنترلشده است. هر ساختمان باید با توجه به نوع سازه، ارتفاع، شرایط دسترسی، تراکم بافت و وضعیت املاک مجاور ارزیابی شود.
برای بررسی روش مناسب، الزامات ایمنی و شرایط اجرای پروژه، صفحه خدمات تخریب ساختمان در تهران را مشاهده کنید.
سؤالات متداول
خسارت واردشده به ساختمان همسایه بر عهده چه کسی است؟
پاسخ به علت حادثه، قراردادها، میزان تقصیر و نظر کارشناس بستگی دارد. ممکن است یک یا چند عامل پروژه در ایجاد خسارت مسئول شناخته شوند.
چگونه ثابت کنیم ترک ساختمان در اثر عملیات ایجاد شده است؟
گزارش وضعیت قبل از شروع کار، عکس و فیلم تاریخدار، صورتجلسه، گزارش مهندس و نظر کارشناس از مهمترین مدارک هستند.
آیا بیمه همه خسارتهای همسایه را پرداخت میکند؟
خیر. پرداخت خسارت به وجود پوشش اشخاص ثالث، سقف تعهدات، فرانشیز، استثنائات و احراز مسئولیت بستگی دارد.
آیا ترکهای قدیمی ساختمان همسایه بر عهده پیمانکار است؟
ترک قدیمی بهخودیخود خسارت جدید محسوب نمیشود؛ اما اگر عملیات باعث گسترش آن شده باشد، میزان اثر پروژه باید توسط کارشناس بررسی شود.
با مشاهده ترک جدید باید عملیات متوقف شود؟
در صورت مشاهده نشانهای که احتمال ناپایداری یا گسترش خسارت را مطرح کند، بخش خطرناک عملیات باید متوقف و شرایط فنی بررسی شود.
آیا رضایت همسایه مسئولیت خسارت را از بین میبرد؟
رضایت برای ورود، بازدید یا انجام بعضی اقدامات لزوماً به معنای صرفنظر کردن از تمام حقوق مربوط به خسارت نیست. محتوای توافق و شرایط حادثه باید بررسی شود.
مهمترین راه جلوگیری از خسارت چیست؟
بازدید فنی، ثبت وضعیت املاک مجاور، انتخاب برنامه مناسب، کنترل دیوارهای مشترک، ایمنسازی تأسیسات و استفاده از عوامل دارای صلاحیت مهمترین اقدامات هستند.